요즘 전국적으로 신혼부부, 사회 초년생을 대상으로 깡통 전세가 문제가 되고 있는데요. 행복한 나의 집 마련의 꿈이 산산조각 나게 된다면 정말 끔찍하다 못해 억장이 무너져 내립니다. 도대체 이 깡통 전제를 어떻게 대처해야 할까요? 그래서 오늘은 이 깡통 전세에 대해 이야기를 한번 하려고 하는데요. 깡통 전세가 무엇인지 어떻게 하면 피할 수 있는지 그 대응법도 함께 알아보겠습니다.
깡통 전세란 무엇인가요?
깡통 전세라는 거는 전세 보증금이 집값이랑 비슷해지거나 심지어는 추월하는 경우들을 얘기합니다. 시장에서는 보통 집주인의 '담대 대출금액과 세입자의 전세 보증금을 합친 금액이 집값의 80%를 넘어선다'라고 하면 깡통 전세라고 부르는데요.
예를 들어서 집값이 1억 원인데 전세 보증금이 9천만 원을 넘어서는 전셋집을 말하는 것인데. 이게 왜 위험하냐면 우리가 열심히 내 집 마련을 위해 모은 돈 '전세보증금'을 돌려받지 못할 위험성이 생기기 때문입니다.
깡통 전세 위험성 원인은 무엇인가요?
깡통 전세의 위험성이 우리의 소중한 자산이 전세 보증금을 못 돌려받는 것에 있다고 앞서 말씀드렸는데요. 그렇다면 어떤 이유에서 그 전세 보증금을 못 돌려받게 될까요?
1. 집 값 하락
가만히 생각해 보면 집 값이 높을 때에는 크게 문제 되지 않지만 반면에 집 값이 내리게 된다면 문제가 됩니다.
다시 말해 바로 집 값의 하락으로 인해 위험성이 더 커지게 된다는 것입니다.
이렇게 집값이 떨어지면 집주인은 집을 팔더라도 전세 보증금이 집값이랑 맞먹으니까 온전한 보증금을 돌려줄 수 있는 확률이 떨어지고 새로운 세입자를 드린다고 하더라도 이전보다 전세 보증금이 낮아졌으니까 온전한 보증금을 돌려줄 확률이 또 떨어지는 거죠.
2. 갭 투자
갭 투자 한동안 굉장히 각광받는 투자 방법이었습니다. 갭 투자를 하는 사람 입장에서는 전세가율이 높으면 높을수록 본인이 투자하는 금액이 적기 때문에 굉장히 환영합니다. 그런데 이렇게 갭 투자를 통해서 전세가율이 높은 집을 샀을 때 값이 떨어지는 상황에 처하면 이런 집들이 깡통 전세로 전락할 확률이 큰 것이 됩니다.
실제로 서울의 갭 투자 비율이 17년도에는 14% 정도밖에 되지 않았는데 21년도에는 40%를 넘어섰다고 하니까 갭 투자가 그만큼 많아졌다는 거는 깡통 전설의 위험이 그만큼 커졌다고 볼 수 있습니다. 특히나 조심해야 되는 유형 있습니다. 두 가지인데요. 신축 빌라와 오피스텔입니다.
특히나 신축 빌라 같은 경우에는 처음에는 정확한 매매가를 알기가 어렵고 그래서 전세 보증금이 매매가를 넘어서거나 혹은 같은 선상에서 거래가 되는 경우가 굉장히 많습니다.
깡통 전세 대처법
1. 전입신고와 확정일자
우리의 소중한 전세 보증금을 지키기 위해서는 이사를 하셨으면 짐 풀지 마시고 일단 이 두 가지부터 해주세요.
전입신고와 확정일자입니다. 여기서 또 주의하셔야 할 것이 어느 날 문득 집주인한테 연락이 올 때가 있습니다.
'다름이 아니라 전입 신고 말이야, 잠시만 빼줄 수 있을까?' 이때 전입 신고 빼주시면 정말 큰일 납니다.
우리의 보증금을 보장받을 수 있는 우선 변제권 순위가 있거든요. 이 순위별로 보증금 혹은 기타의 대출금 등등 본인의 권리를 주장할 수 있는 순위에서 밀려날 수 있기 때문에 절대 절대 빼주시면 안 됩니다.
2. 전세보증보험
전세 보증금 반환 보증 보험이 있는데 여기에 가입하는 것도 하나의 방법입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 않았으면 내가 가입한 기관에서 일단 나에게 먼저 보증금을 돌려주고 그 기관이 집주인에게 따로 보증금을 독촉해서 받아가는 것입니다.
최근에 전세 보증보험에 가입하는 비율이 역대 최대치를 찍었다고 하니까 그만큼 깡통 전세가 많다는 것을 보여주는 것 같습니다.
오늘은 깡통 전세 대응법에 대해 알아보았는데요. 사실 전세나 매매와 같이 일생에 몇 번 안 되는 일들을 잘 해내기가 쉽지는 않습니다. 법률적인 사실관계 등 여러 복합적인 일을 다 알고 있는 경우도 희박하죠. 대부분은 중개인의 말만 믿고 계약을 하게 되는 경우가 99% 이상일 것입니다. 그래서 최소한 이러한 내용을 알고만 있더라도 나의 소중한 자산은 보호할 수 있을 것입니다.
'매매가 대비 전세가가 80%를 넘어선다면 깡통 전세로 나중에 전락할 수도 있겠다'라는 부분을 꼭 생각을 해 주시고 그럼에도 불구하고 꼭 들어가야 되는 상황이라면 전세 보증금 반환 보증 보험이나 전세권 설정, 이것이 여유가 없을 때에는 최소한 전입 신고와 확정일자는 절대 잊지 마시고 체크해 두시는 것이 가장 좋은 방법입니다.
